Lokale besturen gaven steeds mee dat zelfs met de huidige planschaderegeling herbestemmen vaak een (te) dure opgave is. Een hogere planschade betekent dat heel wat welwillende lokale besturen met de nieuwe regeling hun bouwshiftplannen moet schrappen of beperken. Het bouwshiftfonds dat wordt opgericht ter ondersteuning van lokale besturen zal ontoereikend zijn. We blijven hopen dat de Vlaamse regering in het uitvoeringsbesluit nog sturende afwaarderingsfactoren meegeeft aan de landcommissies zodat er alsnog een min of meer betaalbare bouwshift mogelijk blijft.
Het is bovendien belangrijk een berekeningsmethode in te stellen die transparant en voorspelbaar is. Indien lokale besturen in het beginstadium van een planningsinitiatief geen realistische raming kunnen maken van de kostprijs, zal de bouwshift niet gebeuren. Wat ons betreft zijn de sleutelwoorden voor het uitvoeringsbesluit en dus de waardebepaling door de landcommissies dan ook: voorspelbaarheid, rechtszekerheid, rechtvaardigheid en beheersbaarheid. Want zonder vaste grond over de financiële consequenties zullen weinig gemeenten geneigd zijn om de bouwshift uit te voeren. Des te belangrijker om de interpretatiemarge sterk te beperken zodat zoveel mogelijk juridische betwistingen kunnen vermeden worden. We pleiten in navolging van de Taskforce Bouwshift dat het uitvoeringsbesluit een forfaitair vergoedingssysteem instelt met mediane transactieprijzen en toepassing van correctiefactoren.
Bovendien blijft er nog heel veel werk op de plank liggen. Om de doelstelling van het BRV van max. 3ha/dag bijkomend ruimtebeslag te kunnen halen in 2025 moeten dringend decretaal de zonevreemde functiewijzigingen en uitzonderingsmaatregelen teruggeschroefd worden. Ook oneigenlijk gebruik van openruimtebestemmingen (o.a. door vertuining, verpaarding, …) moet ingedijkt worden, minstens via een vergunningsplicht. Verder moeten, naast de stolp op de woonreservegebieden, ook andere gronden, die vaak zelfs onder hogere ontwikkelingsdruk staan, gevrijwaard worden. We denken aan ecologisch waardevolle gronden (water, veen, bos,) waarvan de watergevoelige openruimtegebieden (WORG) een stukje uitmaken of aan het tegengaan van verdere verlinting.
Minister Demir gaf aan bezig te zijn met o.a. decretale initiatieven rond planologische neutraliteit en zonevreemde functiewijzigingen. We steunen dit en hopen op een snel en doortastend resultaat, maar vragen ook de andere aspecten uit de roadmap en actieplan van de Taskforce Bouwshift niet te vergeten.
Lees ook: VRP Nota Instrumentendecreet en woonreservegebieden van 31/10/2022
Wil je meer weten over hoe we de bouwshift sociaal rechtvaardig maken?, kom dan op 17/11 naar Stadsform in Antwerpen.