PETER VERMEULEN. 20 JULI 2017. De omzendbrief van minister Schauvliege die Vlaanderen indeelt in ‘bebouwd’ en ‘onbebouwd’ gebied, doet dadelijk stof opwaaien. De onvermijdelijke Confederatie Bouw stelt dat ‘de evidentie te mogen bouwen op bouwgrond’ onderuit wordt gehaald en vindt dat dit niet kan. Het kabinet antwoordt geruststellend: aan bouwgrond wordt niet geraakt. Wordt het echter niet hoog tijd om dit probleem niet langer uit de weg te gaan en ten gronde aan te pakken?
Hier alvast een poging om de discussie in het juiste perspectief te plaatsen. Waar gaat het over?
Iedereen weet al lang dat de bebouwing in Vlaanderen erg verspreid is. Er is dus al meer dan genoeg grond bebouwd. Er zijn vandaag ook al meer dan voldoende woningen (een aantal wel te renoveren of aan te passen) en de bebouwingsdichtheden zijn over het algemeen zo laag, dat ook de voorziene groei makkelijk kan worden opgevangen in de bestaande kernen van steden en gemeenten. Daarvoor is zelfs geen overdreven verdichting nodig, de schaal van stad en dorp moet daarvoor niet zo nodig fors omhoog. En iedereen weet ook dat wat meer concentratie in de kernen de enige mogelijkheid is om de mobiliteit eindelijk terug wat efficiënter te kunnen organiseren, of de open ruimte opnieuw structureel te kunnen uitbouwen … het zijn maar twee belangrijke voordelen.
Maar omgekeerd hebben de Gewestplannen ons zo’n 40 tot 50 jaar geleden collectief opgezadeld met veel meer woongebied dan nodig, alleszins véél meer dan we ooit ingevuld zullen krijgen, zelfs niet bij de strafste groeiprognoses, of godbetert … nog lagere bebouwingsdichtheden. Een bijkomend, maar niet onbelangrijk aspect van die bestemming als woonzone, is natuurlijk dat dit als gevolg heeft dat al die gronden een potentiële (hogere) waarde kregen, zelfs al zijn ze alleen op basis van die bestemming natuurlijk nog lang niet allemaal effectief te bebouwen gronden.
Deze twee eenvoudige vaststellingen geven duidelijk aan wat de oplossing voor dit probleem kan of moet zijn. Uiteraard niet wat de Confederatie Bouw voorstelt: alle bouwrechten overeind houden. Want dat zou uiteraard zeer nefast zijn voor onze toekomstige ruimtelijke (wan)ordening, het zou de dringend noodzakelijke kentering op voorhand doen mislukken. Vandaar juist de noodzaak om niet-ontwikkelde woon(uitbreidings)gebieden bijvoorbeeld definitief te schrappen en ook daar niet langer dubbelzinnig over te blijven. Dat probleem moet ten gronde worden aangepakt, niet half/half.
Anderzijds is het even hypocriet om alles zomaar blauw-blauw te laten. Dat betekent immers: mensen een rad voor de ogen draaien, hen in de waan laten dat niet geraakt wordt aan de waarde van de grond en dat deze ook op termijn wel overeind zal blijven. Terwijl het in feite gaat om een virtuele waarde, gewoon omdat er veel te veel bouwgronden zijn, veel meer dan er ooit zullen bebouwd worden. Wie er mee blijft zitten is op lange termijn dan ook onvermijdelijk de pineut en ziet zich zijn/haar pensioen of erfenis, zijn/haar appeltje voor de dorst door de neus geboord. En dat is maatschappelijk dan weer ondenkbaar. Ook voor socialewoningbouwmaatschappijen wringt daar het schoentje: eerder verworven gronden (vaak in woonuitbreidingsgebieden) zijn vandaag niet zomaar in te ruilen voor betere bouwlocaties, … Boeren we dus maar verder: ‘business as usual’?
Daarop volgt dan meestal de simplistische slogan: de overheid kan die gronden toch niet allemaal opkopen. Uiteraard niet. We moeten dus iets anders verzinnen. Niet eenvoudig, wél noodzakelijk. Het is dan ook te hopen dat die nieuwe richting kan uitgezet worden in deskundig overleg met alle betrokkenen, dus evengoed met de bouwsector of de grote ontwikkelaars, die in feite allemaal al lang weten dat het niet verder kan op de huidige manier. De hele professionele sector mag de kop niet langer collectief in het zand steken en doen alsof het zichzelf wel zal oplossen. De sector is het aan zichzelf verplicht om hier een ordentelijke oplossing voor te bedenken.
Die oplossing moet eerst en vooral sociaal rechtvaardig zijn. Dat wil niet zeggen dat iedereen het recht moet behouden om te bouwen op de grond die hij of zij toevallig (via erfenis of dergelijke) in zijn/haar bezit heeft. Het wil wel zeggen dat vooral kleine eigenaars, voor wie het inderdaad gaat om een spaarcent, niet de dupe mogen zijn van de hele operatie. In deze is hun situatie maatschappelijk uiteraard belangrijker dan die van grotere grondeigenaren, die deze gronden vaak om speculatieve of andere redenen hebben verworven en dus niet moeten vergoed worden voor deze zelf gecreëerde virtuele meerwaarde.
Een tweede vereiste voor de te ontwikkelen piste is dat deze maatschappelijk aanvaardbaar moet zijn. De recente geschiedenis heeft geleerd dat het slopen van woningen (zelfs als ze onrechtmatig gebouwd werden) niet te verkopen valt. Laat ons dus maar beginnen met het vrijwaren van nog onbebouwde gronden buiten de kernen. Eens dat systeem goed in elkaar steekt, kan of zal de vervanging van bestaande woningen op slecht gelegen plekken (lintbebouwing, ver afgelegen verkavelingen en woningen) door nieuwe woningen op betere locaties, hopelijk vanzelf volgen.
Een derde criterium voor dergelijk beleid is uiteraard dat het (voor de overheid) financieel haalbaar moet zijn. Dat zal enige creativiteit vragen, onder meer van notarissen, advocaten, economen en andere specialisten. Eigendomsrecht, erfenisrecht, vastgoed en waardebepaling komen hier allemaal bij kijken, maar nog eens: het zou hypocriet zijn die discussie uit de weg te gaan. Evident is alvast dat planschade voor nog niet aangesneden grotere open ruimte daarbij echt niet aan de orde is.
Hierbij een eerste beknopte gedachtenoefening… Ervan uitgaande dat elke bijkomende woning, gerealiseerd in een bestaande kern, de facto verdichting betekent en zo tevens een meerwaarde creëert op die specifieke locatie (de grondwaarde is dan te verdelen over meerdere entiteiten), is het misschien niet onlogisch of ondenkbaar om daarvoor de waarde van een minder goed gelegen kavel (of woning) in te brengen. Dat zou kunnen betekenen dat voor elke nieuwe woning ergens anders een bouwgrond wordt opgekocht en verdwijnt uit de juridische voorraad. Tegelijk helpt het om de noodzakelijke vrijwaring van de open ruimte maximaal te ondersteunen.
Klinkt misschien te eenvoudig? Een bijkomend voordeel van deze eenvoudige logische redenering is alleszins dat het speculatieve aspect mogelijk kan wegvallen. Onder het motto van de verdichting brengt elke bijkomende woning in dat soort projecten vandaag immers extra op; als er een aankoop tegenover moet staan, vermindert die logica. Het zou er mee kunnen voor zorgen dat de overmaatse verappartementisering die vandaag veel kernen van kleinere steden en gemeenten teistert, vanzelf vermindert.
Deze gedachte klinkt vandaag nog te eenvoudig en is ook niet echt nieuw: het concept van verhandelbare bouwrechten gaat immers al een tijdje mee in tal van beleidsteksten en memoranda. Alleen mag het daar niet bij blijven, concretisering en operationalisering zijn dringend nodig. In die optiek is de huidige controverse tussen ‘bebouwd’ en ‘onbebouwd’ en het al of niet raken aan historisch verworven bouwrechten alleszins tijdverlies. Het leidt de aandacht af van die veel belangrijker piste die dient onderzocht te worden.
VRP vzw, de Vereniging voor Ruimte en Planning, staat alvast klaar om daar mee over na te denken.